Quid du déficit fiscal dans une SCI à l’IR démembrée

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M. et Mme. MARTIN sont âgés respectivement de 57 et 55 ans. Ils sont détenteurs d’un appartement au travers une SCI assujettie à l’impôt sur le revenu. Parents de 3 enfants et soucieux de préparer la transmission de leur patrimoine, ils ont il y a quelques années démembré leur SCI afin de céder, par acte de donation, la nue-propriété de leur bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit.

M. et Mme. Martin envisagent aujourd’hui de réaliser un ravalement de façade afin de rendre leur appartement plus attractif à la location.

Légitimement, ils se questionnent sur la possibilité, en tant qu’usufruitiers, de déduire le montant des travaux sur leurs revenus fonciers et se demandent qui prend à charge le déficit ?

M. MARTIN, ne maîtrisant pas le sujet, décide de consulter son voisin M. BUZIN. Il s’avère que M. BUZIN n’est pas étranger à cette situation à la différence près que son bien est détenu en direct. Ainsi, M. BUZIN rassure M. MARTIN et lui confirme que la déduction du montant des travaux au sein de la SCI pour l’usufruitier est tout à fait possible… Mais qu’en est-il vraiment ?

Prudence ! Bien que cela puisse paraître étonnant, il ne convient pas à M. et Mme. MARTIN d’imputer le montant des travaux sur leurs revenus locatifs. Pourquoi ? Dans le cas d’un démembrement de parts de société, seuls les nus-propriétaires sont reconnus comme associés. Par conséquent, c’est le nu-propriétaire, en qualité d’associé, qui a le devoir d’enregistrer et de répondre des déficits de la société. Bulletin Officiel des Finances Publiques https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3134-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20-20120912

En 2016, la cour Administrative de Bordeaux avait pris comme référence l’article 8 du CGI pour soutenir l’administration fiscale dans leur litige lié au traitement du déficit foncier dans une SCI en transparence fiscale démembrée. Néanmoins, en 2017, une jurisprudence s’est opposée à la décision de la Cour Administrative en insistant sur le caractère d’une SCI démembrée qui, fiscalement, doit être considérée comme une SCI non démembrée. Arrêt Conseil d’État 10ème – 9ème ch. réunies 8 novembre 2017 n° 399764 https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CRP/conclusion/2017-11-08/399764?download_pdf

Toutefois, une solution peut être envisagée. Il est possible de rédiger une convention de démembrement qui vise à prévoir le partage du résultat entre nus-propriétaires et usufruitiers. Cette convention devra être conclue avant la clôture de l’exercice ou par acte dans les statuts.

Afin d’envisager ce type de montage, vous pouvez me contacter pour plus de détails.