SCI ou détention en direct ? Comment choisir ?

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Le parcours d’un investisseur est jalonné d’interrogations diverses et variées. La question de la forme de détention de son immobilier en fait partie : est-ce pertinent d’acheter cet immeuble en SCI ou en direct ? Si j’opte pour une SCI, quelle fiscalité choisir ? L’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) ?

De manière générale une SCI est créée par au moins 2 personnes. Elle achète, loue, gère ou construit des immeubles. C’est donc la SCI qui est propriétaire des biens et non les associés de la SCI (ils détiennent des parts de cette société).

La création de ce type de société intervient majoritairement lorsque les deux cas de figures suivants interviennent : je cherche à acheter un bien à plusieurs et/ou je souhaite transmettre mon patrimoine immobilier à mes enfants, par exemple.

Il existe donc de nombreux avantages liés à la création d’une SCI :

Avantages de la SCI vs Détention directe

Mutualiser le financement et les risques : la SCI permet d’acheter et de supporter le poids du crédit et des éventuels travaux à plusieurs.

Droits de succession réduits : lorsque la SCI se retrouve propriétaire d’un bien, il est possible de démembrer les parts de cette SCI. Dans ce cas, les enfants se retrouveront nus propriétaires des parts de la SCI et les parents conserveront l’usufruit des parts. Ceci permet d’avoir comme base de valeur de transmission patrimoniale uniquement la valeur de la nue-propriété et donc de limiter les coûts de transmission.

Gérance : c’est le gérant qui prend en compte la gestion de la SCI suivant les pouvoirs définis dans les statuts, ce qui évite les conflits.

Éviter l’indivision : en indivision, les héritiers ou investisseurs se retrouvent copropriétaires d’un bien. Si un des indivisaires décède, c’est la loi qui décide à qui ira sa part. Il est donc courant de se retrouver en indivision avec une personne avec qui on ne s’entend pas. Par ailleurs, nul ne peut forcer quelqu’un à rester en indivision ce qui signifie que si un des deux indivisaires souhaite vendre, l’autre n’a pas le choix que de le suivre.

Il est nécessaire d’avoir en tête les inconvénients inhérents à cette structure :

Inconvénients de la SCI vs Détention directe

Association : Il n’est pas possible de créer une SCI avec un unique associé. Il faut donc au minimum deux associés pour créer une telle structure.

Frais : comptabilité, assemblée générale, création, …

Pas de délai de rétractation : 10 jours en tant que particulier pour revenir sur le compromis, 0 en société suivant la rédaction de vos statuts.

Vices cachés : la SCI ne bénéficie pas des clauses la protégeant des vices cachés, contrairement à un particulier. En effet, le particulier est réputé non averti alors que la société est réputée comme sachant.

Crédit : plus difficile à obtenir en SCI avec des conditions moins bonnes que pour les particuliers (taux, durée, …).

Résidence Principale & Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : détenir sa résidence principale au travers d’une SCI fait perdre l’avantage de l’abattement de 30% des particuliers en matière de calcul de l’IFI.

Résidence Principale & Succession : détenir sa résidence principale au travers d’une SCI fait perdre l’avantage de l’abattement de 20% des particuliers pour le calcul de la succession.

Pertes : les associés s’engagent à contribuer aux pertes à hauteur de leurs parts dans la société.

La réponse à la question initiale tient donc au cas particulier. Créer une SCI tout seul n’est pas possible, même s’il existe certaines subtilités pour y remédier, et peut donc couper court à ce projet en société. L’administratif lié aux assemblées générales et les frais liés au comptable et à la création de la société sont également des éléments à prendre en compte dans votre prise de décision.

Nous avons coutume de dire que la création d’une SCI doit faire l’objet d’une analyse profonde de votre situation actuelle et de vos projets futurs. Créer une société reste un acte structurant pour plusieurs années et il est donc nécessaire de vous faire accompagner sur le sujet.

Une fois votre projet maturé, il conviendra ensuite de se poser la question de la fiscalité liée à la création de votre SCI : IR ou IS ? Ceci fera l’objet d’un prochain article.